Nincs pénzünk lakásra, már önerőre is alig futja

Egyre jobban megterhelik a fedezetül felajánlott ingatlanokat a hazai lakáshitelesek: a Magyar Nemzeti Bank (MNB) adatai szerint a múlt év szeptemberében már 55 százalék közelében járt azoknak a frissen megkötött szerződéseknek az aránya, amelyeknél a hitel/fedezet arány (angol rövidítéssel LTV arány) meghaladta az 50 százalékot, miközben 2023. végén még valamivel 45 százalék felett mozgott.

Az új szerződések 28 százalékánál pedig 70 százaléknál is magasabban járt a hitel összegének a fedezet értékéhez viszonyított aránya, holott kilenc hónappal korábban még a 20 százalékot sem érte el.

A szerződéses összeg megoszlását vizsgálva még szembetűnőbb a változás: itt már a torta több mint kétharmadát adták az 50 százalék feletti LTV-arányú szerződések, szemben a kilenc hónappal korábbi 57 százalékkal.

Egyre több hitel kell a lakásvásárláshoz

Az átlagos hitel/fedezeti arány fokozatos emelkedése egyáltalán nem meglepő: az ingatlanárak az elmúlt években folyamatosan emelkedtek Magyarországon, vagyis ugyanakkora saját erőt feltételezve egyre nagyobb hitelösszeg lehet szükséges ugyanannak az ingatlannak a megvásárlásához

– hívta fel a figyelmet Gergely Péter, a BiztosDöntés.hu pénzügyi szakértője. Az ingatlanárak emelkedésével párhuzamosan ugyanakkor dinamikusan emelkednek a reálbérek is Magyarországon, ami lehetővé teszi, hogy a lakáshitel-felvevők nagyobb törlesztési terheket vállaljanak – fűzte hozzá.

A pénzügyi szakértő úgy látja, hogy az LTV-arány emelkedéséhez, illetve a lakáshitelek átlagos összegének növekedéséhez hozzájárult az is, hogy a múlt év elejétől átalakult a lakástámogatási rendszer is: megjelent a piacon a csok plusz, amelynek révén akár 50 millió forintos, kedvezményes kamatozású lakáshitel is igényelhető.

Gergely Péter szerint az átlagos hitel/fedezet arány további emelkedéséhez a piaci folyamatokon kívül hozzájárulhat a 10 százalékos önerő mellett elérhető lakáshitelek további terjedése is. Utóbbiak közül az energiahatékony lakások vásárlásához, és az energiamegtakarítási célú felújításhoz igényelhető kölcsönök jelenthetik a nagyobb szeletet, hiszen ennél a „zöld” felhasználás jelenti az egyetlen jelentősebb megkötést, míg a fiatalok első lakáshoz jutását elősegíteni hivatott, április eleje és október vége között elérhető, legfeljebb 5 százalékos kamat mellett nyújtott kölcsönök iránt – a konstrukcióba épített korlátok miatt – várhatóan szerényebb érdeklődés mutatkozik majd.

Az átlagos hitel/fedezet arány emelkedése mellett folytatódhat az egy szerződésre jutó átlagos összeg emelkedése is a lakáshiteleknél: utóbbi az idén januárban már megközelítette a 20 millió forintot, miközben 2024. egészében még 18 millió forint alatt, 2023-ban pedig 11,2 millió forint környékén mozgott.

A lakáshiteleknél pedig – mutatott rá a BiztosDöntés.hu pénzügyi szakértője – az idén is folytatódhat az erős verseny a pénzügyi szolgáltatók között, a piaci forinthiteleknél 6-7 százalék közötti éves kamatok, és folytatódó akciók, kampányok mellett.

Kamatkedvezmények minden mennyiségben

A most futó lakáshitel-akcióiknál többféle kamatkedvezményt is alkalmaznak a bankok: ezek ugyan többnyire egyenként 0,1-0,2 százalékos mértékűek, ám ha az ügyfél több feltételnek is megfelel, akár egy százalékpontnyi engedményt is összeszedhet a lakáshitelénél.

Így több szolgáltatónál is kamatkedvezmény járhat például

• a havi jóváírás mértékétől,
• vagy a bankszámla használatának intenzitásától függően,
• de járhat engedmény más hitel – például csok plusz vagy babaváró kölcsön – párhuzamos igénylésekor,
• vagy hitelfedezeti biztosítás megkötéséért is.

Az ingatlanhitelekre jellemző kezdeti költségek egy részének elengedése szintén bevett gyakorlat a pénzügyi szolgáltatóknál. 

• A CIB Bank 10 éves kamatperiódusú, minősített fogyasztóbarát lakáshitelénél akár 6,59 százalékos is lehet az éves kamat, ha a számlára érkező havi jóváírás eléri a 800 ezer forintot. Zöld kedvezménnyel a kamat további 0,2 százalékkal csökkenthető, illetve a feltételek teljesítésekor 40 ezer forintos, egyszeri jóváírásra is számíthat az ügyfél.
• Az Erste szintén a 10 éves kamatperiódusú piaci lakáshitel alkalmaz igen kedvező, 6,59 százalékos, éves kamatot, ha az ügyfél számlára érkező havi jövedelme eléri a 800 ezer forintot. Törlesztésvédelmi biztosítással 0,2 százalékos kamatkedvezmény érhető el az Ersténél a weblapon található hitelkalkulátor szerint, de ugyanekkora engedmény érhető el a babaváró kölcsön igénylésével is. Az Erste szintén elengedi, illetve visszatéríti a kezdeti költségek egy részét – akár 150 ezer forint értékben.
• A Gránit Bank minden különösebb feltétel nélkül alkalmaz igen kedvező, évi 6,18 százalékos kamatot a lakáshitelénél, 6,47 százalékos THM mellett. A pénzintézet összesen akár 100 ezer forint értékű kedvezményt is ad az induló költségeknél, emellett öt perc alatt előzetes hitelbírálaton is áteshet a lakáshitel igénylésén gondolkodó ügyfél.
• A K&H-nál több kamatkedvezmény is járhat az új lakáshitelhez, ha az ügyfél teljesíti a meghatározott feltételeket: így 0,1 százalékos engedményt kaphat a helyben kötött lakásbiztosításért cserébe, a megadott paramétereknek megfelelő élet- vagy hitelfedezeti biztosítás pedig 0,2-0,2 százalékos diszkontot érhet. A K&H szintén többféle induló díjkedvezményt nyújt a lakáshiteleinél.
• A MagNet Bank most szintén elenged, illetve visszatérít több, a hitel felvételéhez kapcsolódó díjtételt, miközben többféle kamatkedvezmény is elérhető a pénzintézetnél. Így például enged a kamatból akkor, ha az ügyfél jövedelme eléri a 300 ezer forintot, helyben vezetett számlára érkezik, vagy, ha hajlandó közösségi célokat támogatni. Mindezek nyomán a MagNet Bank tízéves kamatperiódusú lakáshitelénél akár évi 6,30 százalékos is lehet az éves kamat.
• Az MBH Bank egyik most futó akciójában azokat az ügyfeleket jutalmazza, akik a piaci lakáshitel mellé csok pluszt is igényelnek. A „DUO” néven futó konstrukciónál a piaci hitel kamata 6,10 százalék, miközben az induló díjakra vonatkozó akciót is érvényben tart a pénzintézet.
• Az OTP Bank a számlára érkező jövedelemtől függően nyújt kamatkedvezményt: ennek mértéke akár 1,2 százalék is lehet, ám ehhez havi legalább 1,3 millió forint jóváírása szükséges. A pénzintézet 0,5 százalékos kamatkedvezményt ad csok plusz párhuzamos igénylése esetén, illetve akkor is, ha az igénylő a prémiumbanki vagy privát banki ügyfélkörbe tartozik. A kezdeti költségeknél az OTP Bank is ad kedvezményeket.
• Az UniCredit Bank a Stabil Kamat nevű hitelnél visszatéríti az értékbecslés és a közjegyzői okirat díját – utóbbit legfeljebb 50 ezer forintig –, elengedi a hitelösszeg utalási díját és a Takarnet rendszerből lekért hiteles térképmásolat költségét is. A pénzintézet emellett több kamatkedvezményt is érvényben tart: a legnagyobb kedvezményre jogosító, TOP prémium aktív-kamat kedvezménynél feltétel, hogy a hitel törlesztésére szolgáló bankszámlájára havonta legalább 500 ezer forint jóváírás érkezzen átutalásból, az ügyfél rendelkezzen a hitelhez kapcsolódó megfelelő Generali hitelfedezeti biztosítással és a megadott paramétereknek megfelelő vagyonbiztosítással is.

(Economx)