Ezért fizetnek 3 milliót négyzetméterenként
Történelmi rekordra ért az új építésű lakások ára Budapesten, jelenleg négyzetméterenként 1 millió 564 ezer forintot kell kicsengetnie annak, aki a fővárosban venne új otthont magának. A legdurvább emelkedés a budai oldalon volt tapasztalható az elmúlt negyedévben, ahol már a 2 millió forintot közelíti a fajlagos átlagár. A városrészek szerinti bontásban pedig jól látható, hogy már akadnak olyan kerületek, amelyekben a 3 millió forintot nyalogatja alulról az átlagos négyzetméterár.
Immáron 6 és fél éve, minden negyedévben górcső alá vesszük a Pénzcentrum a Budapesti Lakáspiaci Riport új építésű lakásokat listázó adatsorát. A friss elemzésük alapján pedig úgy tűnik, egyértelműen folytatódik a felfele ívelő trend a fővárosi lakáspiac új építésű lakóingatlan-szegmensében, de mi az hogy!
De nézzük, honnan is indultunk, mert a covid-válság, és az azt követő gazdasági nehézségek egyértelműen hatással voltak az új lakás piacra is. Ahogy az alábbi infografikánkon látható, az új építésű lakások átlagos négyzetméterára 2019 utolsó negyedévétől stagnálni kezdett, majd 2020-tól újra erőre kapott az árszínvonal emelkedése. Majd 2021-ben, a járványhelyzet miatti válság ellenére kilőtt az átlagár, és ez a kitörés folytatódott egész évben, és ez a trend, vágtató infláció ide, elszálló lakáshitel-kamatok oda, 2022-ben is velünk maradt.
A 2023-as év első negyedéves adatai ugyan már azt sejtették, hogy megkezdődött az új építésű lakások árának konszolidációja, erre azonban rácáfolt a 3. negyedéves statisztika. Az újabb kitörés azonban már elmaradt, és némi csökkenés után 2023 év végén újra 1,5 millió forint alá esett a fajlagos fővárosi átlagár. Ezzel szemben a legutóbbi, az idei első negyedéves árszínvonal azt mutatta, hogy megint beindult a drágulás, és ez a trend még inkább rákapcsolt, beállítva a jelenlegi 1 millió 564 ezer forintos fajlagos átlagárat, amely történelmi csúcsot jelent Budapesten. Íme:
Ennyiért vehetsz most lakást Budán és Pesten
Persze nincs meglepetés, ezútttal is széles spektrumon mozog az árszínvonal, attól függően, mennyire erős nagyítólencse alatt vizsgáljuk a főváros lakáspiaci adatait. A Dunának (mely mult, jelen s jövendő) ugyanis ingatlanpiaci szempontból is fontos demarkációs szerepe van. Mint az az alábbi infografikánkon is látszódik, a budai árszínvonal például újra erőteljes emelkedést produkált, miközben a pesti oldal csak lassan emelkedik, így erősen távolodik egymástól két nagy történelmi várorész átlagára. Íme:
Mint az látható, jelenleg közel 500 ezer forintos az árkülönbség a budai oldal javára, ami majd 150 ezer forintos növekedést jelent a legutóbb mért differenciához (2024 I. negyedévben 350 ezer Ft volt) képest. A budai oldal erőteljes növekedése ráadásul azt is elhozta, hogy történelmi rekordra ért a két nagy városrész közti árszínvonal-különbség (eddig a 2022 II. negyedévében volt letávolabb egymástól Buda és Pest fajlagos átalgára, akkor 423 ezerrel vezetett a budai oldal). Ez a gyakorlatban ma azt jelenti, hogy a főváros budai oldalán egy hasonló adottságokkal rendelkező, 70 négyzetméter alapterületű lakás átlagosan 35 millió forinttal kerül többe, mint a pesti oldalon.
Fővárosi kerületek, ahol 3 millió Ft felett van a négyzetméterár
Na persze az igazi érdekességek akkor tárulnak elénk, ha városrészekre bontjuk a fővárosi lakásárakat összegző adatsort. Mint az az alábbi infografikánkon is látható, a budai és a pesti oldalon is 3-3 területi bontást alkalmaztunk, ezek a következők: Észak-Buda (II., III.), Közép-Buda (I., XII.), és Dél-Buda (XI., XXII.); valamint Pest belváros (V., VI., VII., VIII.), Észak-Pest (IV., XIII., XIV., XV., XVI.), és Dél-Pest (IX., X., XVII., XVIII., XIX., XX., XXI., XXIII.). Általánosságként pedig az mondható el, hogygyakorlatilag az összes pesti és budai városzrészben emelkednek az átlagárak, viszont a budai és a pesti oldalon is akad egy-egy városrész, ahol konkrétan kilőttek a fajlagos átlagárak: a Duna keleti oldalán Pest belváros, míg a nyugati oldalon Észak-Buda árszínvonala indult be igazán. Íme:
Lakásárak Budapesten, méretkategóriák szerint
Végezetül érdemes egy pillantást vetni a Pénzcentrum méretkategóriák szerinti elemzésére is. E szerint jól látható, hogy a lakások méretének növekedésével nem egyenes arányú a fajlagos árak csökkenése. Jelen állás szerint továbbra is az a helyzet, hogy a fővárosban többnyire a legmélyebbre annak kell a zsebébe nyúlnia, aki garzont vagy méretes luxuslakást vásárolna magának. Ugyanakkor egyértelműen megfigyelhető trend, hogy a legkisebb lakások fajlagos árát lassacskán beéri az 81-100, illetve a 41-60 négyzetméteres kategória is, amire eddig még nem volt példa a fővárosi lakáspiacon.
Mindez a gyakorlatban azt jelenti, hogy jelenleg egy 40 négyzetméternél kisebb új építésű lakást átlagosan 1 millió 519 ezer forintos (az előző negydévben 1 millió 526 ezer forint volt), míg egy 101 négyzetméternél nagyobbat 1 millió 883 ezer forintos (az előző negyedévben 1 millió 763 ezer forint volt) fajlagos áron vehetünk meg Budapesten. A legolcsóbb méretkategóriát pedig jelenleg a 61-80 négyzetméter alapterületű otthonok jelentik Budapesten, amelyek esetében átlagosan 1 millió 412 ezer (az előző negyedévben 1 millió 396 ezer forint volt) forintot kell kicsingetnie átlagosan a vásárlóknak. (Pénzcentrum)
