Sokan csak az ingatlan megvásárlását követően szembesülnek azzal, hogy a tranzakcióval illetékfizetési kötelezettségük keletkezett.
Mindez igen kellemetlenül érintheti az éppen kiköltekezett háztartásokat, elvégre nem akármekkora összegről van szó – az illeték mértéke alapesetben a megvásárolt ingatlan forgalmi értékének 4%-a. Ez a mostani ingatlanárak mellett minimum 1 millió forint feletti többletkiadást jelent a lakás árának kifizetésén túl, de az ország legdrágább részein a 3,5 millió forintot is meghaladhatja az illeték értéke. - írja a Pénzcentrum
A friss lakáspiaci adatok alapján arra következtethetünk, 2024 harmadik negyedévének átlagos hitelösszege kisebb lakásra elegendő, mint a tavalyi év azonos időszakáé. Bár az átlagos négyzetméteráraknál nagyobb mértékben nőttek az ország egyes régióinak átlagos hitelösszegei, ugyanakkor a 2023 Q3-hoz képest mindenhol jelentősen megugrott a hitelfedezeti mutató is (LTV).
A fentiek alapján pedig arra kell gondolnunk, hogy a hitelösszegek növekedése nem azzal magyarázható, hogy az alacsonyabb kamatok mellett már nagyobb ingatlanok megvásárlásába is bele mernek fogni az adósok, hanem inkább azzal, hogy a kedvezőbb kamatkörnyezetnek hála már olyanok is belevágnak a lakásvásárlásba, akik korábban inkább halogatták ezt a lépést mert feltehetőleg kisebb önerővel rendelkeznek.
Márpedig minél kisebb önerővel rendelkezik valaki, annál érzékenyebben érintheti, hogy rögtön az ingatlanvásárlást követően még egy további, nem elhanyagolható mértékű kiadása keletkezik – nevezetesen az ingatlan forgalmi értékének 4%-át kitevő vagyonszerzési illeték. Nézzük, mekkora összegről is beszélünk a gyakorlatban.
1 millió alatt senki sem ússza meg
A korábbi, már idézett cikkünkhöz hasonlóan ezúttal is a Duna House Barométer legfrissebb, októberi számának adataiból indultunk ki. A kiadvány szerint 2024 harmadik egyedévében így néztek ki az átlagos ingatlanárak az ország egyes területein:
Kelet-Magyarország:
- panel 30 322 000 forint,
- használt téglalakás 30 737 000 forint.
Nyugat-Magyarország:
- panel 27 849 000 forint,
- használt téglalakás 37 019 000 forint.
Budapesten belül Buda:
- panel 52 012 000 forint,
- használt téglalakás 90 098 000 forint.
Budapesten belül Pest:
- panel 41 183 000 forint,
- használt téglalakás 50 845 000 forint.
A fenti árakat alapul véve azt mondhatjuk, hogy bárhol is vegyünk Magyarországon lakást, a vagyonszerzési illeték mértéke mindenhol meghaladja az 1 millió forintot. A legolcsóbban azok ússzák meg, akik Nyugat-Magyarországon vásárolnak panellakást, ám az illeték még az ő esetükben is meghaladja az 1,1 millió forintot. Budapesten pedig jó eséllyel még a 2 millió forintot is átlépi az illeték összege:
Kelet-Magyarország:
- panel 1 212 880 forint,
- használt téglalakás 1 229 480 forint.
Nyugat-Magyarország:
- panel 1 113 960 forint,
- használt téglalakás 1 480 760 forint.
Budapesten belül Buda:
- panel 2 080 480 forint,
- használt téglalakás 3 603 920 forint.
Budapesten belül Pest:
- panel 1 647 320 forint,
- használt téglalakás 2 033 800 forint.
Mi van akkor, ha nem telik rá?
Látható tehát, hogy egyáltalán nem kicsi összegekről van szó, főleg akkor, ha feltételezzük, hogy a lakásvásárlóknak már az ingatlan megvásárlásához is hitelre volt szükségük. Könnyen adódhat tehát olyan helyzet – főleg, ha valaki nem is számolt az illetékkel -, hogy a jelzáloghitel felvétele után máris egy újabb hitelt kénytelenek felvenni az adósok annak érdekében, hogy rendezni tudják az illetékfizetési kötelezettségüket.
Mekkora plusz törlesztőrészletet jelentene mindez havi szinten?
A kérdés megválaszolásához a Pénzcentrum hitelkalkulátorát használtuk – feltételeztük, hogy kizárólag a fenti összegeknek megfelelő mértékű személyi hitelt vennénk fel 5 évre, havi nettó 800 ezer forintos családi jövedelem mellett. Ebben az esetben a havi törlesztőrészletek 25 ezer és 79 ezer forint közötti sávban helyezkednének el (mindegyik hitelösszegnél kizárólag a jelenleg elérhető legkedvezőbb ajánlatot tüntettük fel):
Kelet-Magyarország:
- panel 27 189 forint,
- használt téglalakás 27 561 forint.
Nyugat-Magyarország:
- panel 24 971 forint,
- használt téglalakás 33 194 forint.
Budapesten belül Buda:
- panel 46 638 forint,
- használt téglalakás 78 615 forint.
Budapesten belül Pest:
- panel 36 928 forint,
- használt téglalakás 45 591 forint.
A kettő együtt
Persze ezeket a törlesztőket még könnyedén kifizetik egy olyan jövedelemből, amellyel lehetőség volt egy jelzáloghitel felvételére. Kérdés azonban, hogy mekkora terhet jelent a két hitel együtt? Nos, tételezzük fel, hogy az ingatlaniroda kiadványában közölt LTV-arányoknak megfelelően terheltek jelzáloghitelekkel az egyes ingatlanok – tehát Budapesten az ingatlan 46%-át, Nyugat-Magyarországon a 49%-át, Kelet-Magyarországon pedig az 53%-át terheli lakáshitel. Ez az egyes régiókban megadott átlagos lakásárak alapján a következő összegű lakáshiteleket jelent:
Kelet-Magyarország:
- panel 16 070 660 forint,
- használt téglalakás 16 290 610 forint.
Nyugat-Magyarország:
- panel 13 646 010 forint,
- használt téglalakás 18 139 310 forint.
Budapesten belül Buda:
- panel 23 925 520 forint,
- használt téglalakás 41 445 080 forint.
Budapesten belül Pest:
- panel 18 944 180 forint,
- használt téglalakás 23 388 700 forint.
Mindezek a Pénzcentrum hitelkalkulátora szerint 20 éves futamidővel számolva havi 100 ezertől havi 306 ezer forintig terjedő törlesztőrészleteket jelentenek (mindegyik hitelösszegnél kizárólag a jelenleg elérhető legkedvezőbb ajánlatot tüntettük fel):
Kelet-Magyarország:
- panel 118 526 forint,
- használt téglalakás 120 148 forint.
Nyugat-Magyarország:
- panel 100 859 forint,
- használt téglalakás 133 783 forint.
Budapesten belül Buda:
- panel 176 458 forint,
- használt téglalakás 305 670 forint.
Budapesten belül Pest:
- panel 139 719 forint,
- használt téglalakás 172 499 forint.
Végezetül pedig lássuk, hogy a mekkora a két hitel törlesztője összesen:
Kelet-Magyarország:
- panel 145 715 forint,
- használt téglalakás 147 709 forint.
Nyugat-Magyarország:
- panel 125 830 forint,
- használt téglalakás 166 977 forint.
Budapesten belül Buda:
- panel 223 096 forint,
- használt téglalakás 384 285 forint.
Budapesten belül Pest:
- panel 176 647 forint,
- használt téglalakás 218 090 forint.
A fenti számokból kiindulva pedig azt is meg tudjuk mondani, hogy minimum mekkora fizetéssel kell rendelkezni ahhoz, hogy egyáltalán a fenti hiteleket legalább elviekben elbírja a fizetésünk. Amennyiben 50%-os JTM-mel, azaz jövedelemarányos törlesztési mutatóval számolunk, úgy egyszerűen meg kell duplázni a legutóbbi számokat. Ezek szerint
- Kelet-Magyarországon 291 430 (panel), illetve 295 418 (tégla) forint,
- Nyugat-Magyarországon 251 660 (panel), illetve 333 954 forint (tégla),
- Budán 446 192 forint (panel), illetve 768 570 forint (tégla),
- Pesten pedig 353 294 (panel), illetve 436 180 forint (tégla)
az a minimális összeg, amit havonta mindenképpen meg kell keresnünk ahhoz, hogy egyáltalán szóba álljanak velünk a bankok, amennyiben a szóban forgó összegeket szeretnénk felvenni. (Pénzcentrum)
