Elképesztő, mennyit költenek a luxusra
Hiába állt földbe a lakáshitelek piaca, és hiába jelentkeznek a horror-infláció miatt egyre szélesebb körben az egzisztenciális problémák, mindez meg sem kottyant a fővárosi új építésű lakások piacának. Mára ugyanis egyértelművé vált, hogy elmaradt a trendforduló. A 2023 második negyedéves adatok ugyanis azt mutatják, ha lassan is, de újra beindult a drágulás ebben a piaci szegmensben, és jelenleg a 1,5 milliót közelíti a fővárosi átlagár. Sőt, Buda árszínvonalának emelkedése annyira erőre kapott, hogy az 1,7 milliót meghaladó fajlagos ár soha nem látott rekordot jelent az átlagárak historikus alakulásában. De érdekes trendek bontakoznak ki a legtöbb budapesti városrészben, és vannak nyalánkságok a méretkategóriák szerinti elemzésünkben is.
Bő 5 éve, negyedévről-negyedévre górcső alá vesszük itt a Pénzcentrumon a Budapesti Lakáspiaci Riport új építésű lakásokat összesítő adatsorát. Ahogy az elmúlt negyedévben, most is arra igyekeztünk választ kapni, hogy folytatódott-e a 2021-es évben, a koronavírus-járvány okozta gazdasági sokk ellenére megfigyelhető erőteljes kitörés, illetve, hogy kap-e komolyabb ütést a lakáspiac a 2022-ben kibontakozó globális gazdasági válság, közte a horror-infláció előidézte egzisztenciális problémák miatt. Nos, a válasz ugyan még nem teljesen egyértelmű, az azonban biztos, hogy a trendforduló elmaradt az új építésű lakások fővárosi piacán.
Mint az látható, az új építésű lakások átlagos négyzetméterára 2019 utolsó negyedévétől stagnálni kezdett, majd 2020-tól újra erőre kapott az árszínvonal emelkedése. Majd 2021-ben, a járványhelyzet miatti válság ellenére kilőtt az átlagár, és ez a kitörés folytatódott egész évben, és ez a trend, vágtató infláció ide, elszálló lakáshitel-kamatok oda, 2022-ben is velünk maradt. Az idei év első negyedéves adatai viszont azt sejtették, hogy megkezdődött az új építésű lakások árának konszolidációja. Ez azonban nem tartott sokáig: 2023 második negyedéves adatai azt mutatják, ha lassan is, de újra beindult a dárgulás ebben a piaci szegmensben, jelenleg a 1,5 milliót közelíti a fővárosi átlagár.
Természetesen fontos, hogy a fővárost egy erősebb nagyító alatt is szemügyre vegyük, hiszen a lakáspiaci mutatók egészen komoly kilengést is képesek produkálni. Az például már évek óta egyértelműen kivehető, hogy Buda és Pest viszonylatában, a Duna árban is komoly vízválasztó. Olyannyira igaz ez, hogy Buda árszínvonalának emelkedése újra erőre kapott, és az 1,7 milliót meghaladó fajlagos ár soha nem látott rekordot jelent az átlagárak historikus alakulásában. Ezzel szemben a pesti árak emelkedése igencsak lelassult (már-már stagnálásnak hívhatjuk), az idei második negyedévben ezzel együtt is megközelítette az 1,4 milliós küszöböt a fajlagos átlagár.
Érdekesség továbbá, hogy az elmúlt több mint 5 évben az átlagosan bő 196 ezer forintos árdifferencia 2018 II. negyedévében volt legközelebb egymáshoz (86 762 Ft), míg 2023 második negyedévében bő 307 ezer forintra emelkedett az árkülönbség a budai oldal javára. Ez komoly kitörést jelent az előző negyedévben mért 243 ezer forintos árdifferenciához képest, azonban még messze elmarad a 2022 második negyedévében mért 423 ezres árdifferencia-csúcstól. A budai és pesti oldal közötti gap ilyen mértékű kinyílását a budai oldal árainak erőre kapása és a pesti oldal árszinvonal-lendületének megtörése együttesen magyarázza.
Kilőttek az árak Közép-Budán és Észak-Budán, Pest lassan emelkedik
Eltérő mozgásokra viszont már akkor sem bukkanhatunk a fővárosi statisztikákban, amennyiben a budai és a pesti oldalakat városrészekre bontjuk. Mint az alábbi infografikánkon is látható, a budai és a pesti oldalon is 3-3 területi bontást alkalmaztunk, ezek a következők: Észak-Buda (II., III.), Közép-Buda (I., XII.), és Dél-Buda (XI., XXII.); valamint Pest belváros (V., VI., VII., VIII.), Észak-Pest (IV., XIII., XIV., XV., XVI.), és Dél-Pest (IX., X., XVII., XVIII., XIX., XX., XXI., XXIII.). Általánosságként az rajzolódik ki, hogy több várorész áremelkedése is újra kilőtt, míg máshol mostanra jellemző lett az árszínvonal lassú emelkedése.
A budai bontásban például az látszik, hogy Buda árszínvonalának erőteljes megugrását Közép-Buda (I. és XII. kerületek) és Észak-Buda (II. és III. kerületek) kerületeinek fajsúlyos áremelkedése okozza, de Dél-Buda sem tompít már ezen a trenden, hiszen a stagnálást egy lassabb ütemű, de egyértelmű áremelkedés váltotta fel. Érdekes trend bontakozik ki amúgy a pesti oldalon is, itt a belvárosként megjelölt kerületek árszínvonalának erőteljes erősödése lelassult, jobban igazodva Észak- és Dél-Pest új építésú lakóingatlanjainak áremelkedéséhez, ahol az árszínvonal most már évek óta lassabb ütemű, de egyértelműen emelkedő trendvonalat rajzol.
Mit mutatnak a méretkategóriák szerinti négyzetméterárak?
Végezetül érdemes egy pillantást vetni a Pénzcentrum méretkategóriák szerinti elemzésére is. E szerint jól látható, hogy a lakások méretének növekedésével nem egyenes arányú a fajlagos árak csökkenése. Jelen állás szerint továbbra is az a helyzet, hogy a fővárosban többnyire a legmélyebbre annak kell a zsebébe nyúlnia, aki garzont vagy méretes luxuslakást vásárolna magának. Fordulat volt viszont a 41-60 négyzetméter alapterületű és a 81-100 négyzetméteres lakások árazásában, utóbbiak fajlagos átlagára megelőzte a jellemzően 1,5-2 szobás méretkategória árszínvonalát.
Meglepő továbbá, hogy a garzonlakások fajlagos ára erőteljesen visszaesett az utolsó negyedéves statisztikák szerint, ezzel szemben a legnagyobb méretkategóriában továbbra is tart a bűdületes árszínvonal-emelkedés. Jelenleg egy 40 négyzetméternél kisebb új építésű lakást átlagosan 1 millió 491 ezer forintos (az előző negydévben 1 millió 507 ezer forint volt), míg egy 101 négyzetméternél nagyobbat 1 millió 777 ezer forintos (az előző negyedévben 1 millió 727 ezer forint volt) fajlagos áron vehetünk meg Budapesten. (Pénzcentrum)
