Senki sem tudja, meddig nyögjük majd a titkos bizniszt
A kormány éppen most, a befektetési stop idején tapsol el 620 milliárd adófizetői forintot irodaépületek vásárlására teljesen átláthatatlanul, sokak szerint azért, hogy NER-közeli vállalkozók veszteséges építési beruházásait mentse meg. A pangó irodapiacon, energiahatékonysági érvekkel próbálja alátámasztani a kegyelteket helyzetbe hozó üzletet.
A kormány arra készül, hogy számos állami hivatalt és vállalatot új épületekbe költöztet a következő években, ehhez 350 ezer négyzetméter irodát vásárolt meg kormányközeli vállalkozóktól.
Fű alatt ezzel egy új kormányzati negyedet hoz létre három különböző helyszínen.
Itt érdemes megjegyezni, hogy bár korábban a Fidesz vehemensen kritizálta a Gyurcsány-kormány kormányzati negyedre vonatkozó terveit, most azonban mindenféle bejelentés nélkül dupla akkorát tervez kialakítani.
A hvg.hu-nak hazai piacot ismerő – a téma kényessége miatt név nélkül nyilatkozó – szakértők szerint a döntés mögött az egyik fő szempont, hogy kormányközeli vállalkozók – többek között Tiborcz István, Garancsi István, Balázs Attila és Hernádi Zsolt – érdekeltségébe tartozó, a mai piaci helyzetben nehéz helyzetbe került fővárosi építkezéseiből kimenekítse a befektetőket a kormány – az adófizetők pénzén.
Az eddigi – még nem nyilvános – információk szerint 580 és 619 milliárd forint közötti összeget fizet az állam az említett 350 ezer négyzetméternyi irodáért. Az összeg nagyságát jól mutatja, hogy az M4-es metróvonal tíz éve 452 milliárd forintból készült el. De a bevásárlás méretét az is tükrözi, hogy jelenleg Budapesten összesen 450 ezer négyzetméteren zajlik irodaépítés, miközben az új kormányzati negyed három projektjén túli építkezések többségét is az állami szektor dominálja mind a bérlői, mind a vásárlói oldalon. Így elmondható az is, hogy e felvásárlásokkal Európában nem látott mértékű állami túlsúly keletkezik a magyar ingatlanpiacon.
Zugló Városközpont
Balázs Attila és Sokorai István érdekeltségében álló Bayer Construct Zrt. és ZVK Development Kft. Bosnyák téri, Zugló Városközpont elnevezésű komplexumából 150 ezer négyzetméternyi irodaépületet 244 milliárd forintért vesz meg a Magyar Nemzeti Vagyonkezelő, azaz négyzetméteréért 1,627 millió forintot fizet.
A mostani hírek szerint a Nemzeti Adó- és Vámhivatal, a Pest Vármegyei Kormányhivatal, valamint a Közbeszerzési és Ellátási Főigazgatóság költözik majd ide.
A 2021-ben nemzetgazdasági szempontból kiemelt beruházásnak nyilvánított fejlesztésről annyit tudunk, hogy eredetileg 950 lakás épült volna és csak kevesebb iroda, 2023-ban viszont átalakult az elképzelés, a nyolc készülő épületből hét irodaház lesz, a fennmaradó egyben pedig 168 luxuslakást alakítanak ki. Az állami bevásárlás viszont csak akkor került a nyilvánosság elé, amikor Hadházy Ákos megtalálta a szerződést a Magyar Nemzeti Vagyonkezelő oldalán. Emellett azt is tudni lehet, hogy a Bayer Construct 50 milliárd forintnyi kötvényt bocsátott ki a jegybank kedvezményes aukciójában, biztosítva a fejlesztő pénzellátását. Ahogy azt a hvg.hu korábban megírta, a közpénzt ráadásul pazarló módon költhetik, a Bosnyák téri szerződésből például kiderül, hogy mivel az állam csak később lesz tulajdonos, közbeszereztetési kötelezettség sincs, így Balázs érdekeltségei olyan drágán dolgozhatnak, amennyit csak a papír elbír.
Dienes János volt zuglói főépítész, akit – szerinte – a projekttel szembeni ellenállása miatt rúgtak ki, a hvg360 számára úgy magyarázta a projektet, hogy a Bosnyák térnél az állam az épületegyüttes 60 százalékáért előre kifizet annyit, amennyiből az egész beruházás befejezhető, aztán a fejlesztő biztos hasznot húz a nála maradó lakások és üzletek értékesítéséből, bérbeadásából.
Dürer Park
A Tiborcz István és Garancsi István érdekeltségében lévő Dürer Befektetési Kft. által fejlesztett szintén Zuglóban, a Városliget mellett elhelyezkedő Dürer Park 40 ezer négyzetméternyi irodájáért 120 milliárdot fizetnek, ami 3 millió forintot jelent négyzetméterenként.
Az új épületekbe – az eddigi hírek szerint – a többi között a Nemzetgazdasági Minisztérium és a tulajdonosi joggyakorlása alatt álló szervezetek – például a Magyar Nemzeti Vagyonkezelő Zrt, a Magyar Fejlesztési Bank, az EXIM Bank, a Garantiqa, a Start Garancia, a Diákhitel Központ és a Corvinus Nemzetközi Befektetési Zrt. költözne át.
A kormány 2021-ben ezt az irodaház építkezést is kiemelt beruházássá minősítette, majd a Magyar Nemzeti Vagyonkezelő 2022-ben kötött előzetes szerződést a megvásárlására a Tiborcz-féle Gránit Alapkezelő Zrt. által kezelt Főnix Magántőkealap és a Garancsi-féle Market-csoport érdekeltségében álló Dürer Befektetési Kft-vel. A Főnix Magántőkealapba 50 milliárd forintnyi krízispénzt is pumpált az állami MFB Bank, amelynek így – 2023-as beszámolója szerint – 70 százaléknyi befolyása keletkezett benne.
BudaPart
A Tiborcz–Garancsi–Hernádi-trió BudaPart nevű, a Continuum Vagyonkezelő Alapítvány és a Főnix Magántőkealap tulajdonában álló Kopaszi Gát Zrt. projektjéből leválasztott 160 ezer négyzetméternyi irodakomplexum átvétele pedig további 255 milliárdjába, azaz négyzetméterenként 1,594 millió forintjába fáj az adófizetőknek.
Az új irodaépületekbe az Állami Számvevőszék, a MÁV–Volánbusz-csoport, a Nemzeti Választási Iroda és a Szellemi Tulajdon Nemzeti Hivatala költözhet be.
Az újbudai 54 hektáros földterületet Garancsi István érdekeltségei 2016-ban vették meg, majd megindult Budapest egyik legnagyobb ingatlanberuházása, benne a Mol-toronnyal. A BudaPart fő beruházója, a Kopaszi Gát Zrt. korábban szintén majdnem 35 milliárd forint értékű kötvényt bocsátott ki, a jegybank kedvezményes aukciójában, hogy finanszírozni tudja az építkezést, amiből például az állami Eximbank hitelét válthatta ki.
László Imre, Újbuda ellenzéki polgármestere a hvg360-nak korábban elmondta, hogy nem csupán a beépítettségre, a magasságra, hanem már a városképi szempontokra sincs befolyásuk a 2032-re befejeződő Duna-parti óriásberuházás esetében.
Újbudát sokak szerint már most egyre élhetetlenebbé teszi a projekt, de az új épületekbe érkező 25 ezer dolgozó plusz a 3 ezer odaköltöző család az önkormányzaton követeli majd az infrastruktúrát, annak kiépítése azonban a beruházó szabad döntése. A Kopaszi Gát Zrt. ígért ugyan egy 17 hektáros közparkot, de abból még nem lesz óvoda vagy villamos – mondja a polgármester.
Az adófizetők pénzén idén vettek már egy repülőteret, most új kormányzati negyedünk is lesz
A fentiek fényében vélhetően már nem is akkora talány, hogy a már most megbukott költségvetés – amelyben már április végére összejött az egész éves eredeti hiánycél 103,2 százaléka – és az egyébként is magas eladósodottság miatt elrendelt beruházási stop idején miért költ a kormány egy egész budapesti metróvonal megépítéséhez elegendő összeget irodaépületek vásárlására. Különösen akkor, amikor pang az irodapiac, magasak a hitelkamatok, és egyébként is egyre több az üres iroda egyrészt a térséghez képest is visszaeső gazdasági teljesítmény, másrészt a home office elterjedése miatt. A Cushman & Wakefield 2024 első negyedévre vonatkozó piaci elemzése szerint a budapesti irodák 13,8 százaléka üresen áll, az üresedési ráta pedig tovább nő, az idén elérheti a 15 százalékot is. Fontos kiemelni azt is, hogy a régióban tavaly már csak Budapesten és Pozsonyban nőtt a kihasználatlanság, de míg itthon az alacsony keresletet okozta a további visszaesést, addig Pozsonyban az, hogy rekordmennyiségű irodát adtak át. Mindezek alapján azt gondolhatnánk, hogy jobban megérné irodákat bérelni. Ezt a stratégiát támaszthatja alá, hogy a fővárosi irodatulajdonosok kiadásból származó átlagos hozama sem különösebben magas, mindössze 6,25 százalék.
A vásárlás mellett dönteni mindezek fényében – különösen magas hitelkamat-környezetben – csak nagyon jó áron lenne érdemes, de alacsony árakról feltehetően korántsem beszélhetünk. Bár a kevés tranzakció miatt a budapesti irodapiaci vételárak szórása nagyon nagy, és az állami szerződések részletei sem ismertek, annyi azonban látható, hogy a tranzakciók volumene ellenére az utóbbi időben létrejött vásárlások átlagárai feletti árakról lehet szó, a fent kalkulált nagyjából 1,6 és 3 millió forintos négyzetméterárakkal. Ez persze csupán feltételezés – miként ezt a hvg.hu számára több, a szektort jól ismerő, neve elhallgatását kérő szakértő is hangsúlyozta – hiszen a kormány titkolózása miatt alig tudunk valamit arról, hogy mi állhat a szerződésekben. Nem ismerjük a pontos műszaki tartalmat, a vásárlás és a birtokbavétel feltételeit és nagyon sok más fontos részletet, így pedig az árral kapcsolatban sem lehet egyértelműen megmondani, hogy miként viszonyul a piaci árakhoz.
Annyi azonban bizonyos, hogy a jelenlegi piaci körülmények között, amikor magasak a hitelkamatok, gyengélkedik a gazdaság, az irodák pedig egyre nagyobb számban kihasználatlanul állnak „óriási szerencse” ekkora megrendelésekhez jutni. Így pedig az sem csoda, ha sokan úgy gondolják, hogy azért esett épp ezekre a fejlesztőkre a választás, mert így menti a NER a haverokat az óriási ingatlanbuktától.
A kormány szeretné spórolásnak beállítani a titkos költést
A kormány persze szeretné jelentős spórolásnak beállítani az irodaépületek megvásárlását. Fónagy János, a Nemzetgazdasági Minisztérium államtitkára szerint azért járunk a vásárlással jól, mert így olcsóbb lesz a fenntartás és kisebbek az állam rezsiszámlái, azaz „érdemben csökkennek az állam működési kiadásai” – válaszolta kedden Nagy Márton nemzetgazdasági miniszter megbízásából Fónagy a DK-s Arató Gergely kérdésére.
Az államtitkár válasza szerint, azok az ingatlanok, ahol most vannak például a Nemzetgazdasági Minisztérium alá tartozó szervezetek – köztük az első kerületi Vám utcában maga a minisztérium – szerkezetileg és gépészetileg elavultak, nem elég hatékony a hűtési és fűtési rendszerük, ráadásul állandó felújításra szorulnak. Ehhez képest csökkenhet a fenntartás költsége, ha új helyre költöznek – magyarázta az államtitkár.
További érvként hangzott el Fónagy részéről, hogy a felszabaduló ingatlanokat értékesítik a kiváló lokációval és hasznosítási lehetőségekkel rendelkező belvárosi, jellemzően I. és V. kerületben.
Piaci szakértők szerint azonban erősen kérdéses, hogy egy nagyon kevés tranzakcióval működő, pangó befektetési ingatlanpiacon, miközben egyébként is sok iroda üresen áll, mennyire lehet nagy üzlet most elavult irodaépületeket értékesíteni. Persze több esetben a helyszín lehetővé teszi, hogy funkcióváltással nagyobb üzlet legyen egy régi kormányzati irodaépületet megvásárolni, de az időzítés még ezzel együtt is erősen kérdéses. Biztosan van azonban olyan nyomott ár, amelyért egy NER-közeli vállalkozónak is érdemes lesz lecsapni rájuk.
Az idei költségvetés, “Központi költségvetési szervek elhelyezésével kapcsolatos bérleti díjak” fejezetéből pedig az is kiderül, hogy évente összesen 27,5 milliárd forintot költ az állam valamennyi olyan hivatal bérleti díjára, amely nem saját épületben székel. Bár Fónagy válaszában nem tért ki arra, hogy ez az összeg mennyivel csökkenne a mostani költöztetésekkel, de vélhetően csak a töredékéről lehet szó.
Emellett, bár meggyőzően hangzik, az sem valószínű, hogy az energiaszámlákon annyi megspórolható lenne, hogy évtizedek múlva azt mondhassuk, megtérült az erősen kérdéses időzítésű állami befektetés. Az általunk megkérdezett szakértők szerint azonban erről is csak akkor lehet biztosat mondani, ha majd ismert lesz a pontos műszaki tartalom.
Mivel a projekt teljesen titokban zajlik, átláthatóságról egyáltalán nem beszélhetünk, és nemhogy tendereztetés nem volt, de azt sem lehet tudni, ki fogalmazta meg az igényeket, és készültek-e egyáltalán felmérések arra, hogy érdemes-e átköltöztetni több tízezer munkavállalót, ehhez meglesz-e a közlekedési és egyéb infrastruktúra, és végső soron megéri-e az adófizetők pénzét ilyen beruházásokra költeni. (hvg.hu)
