Az elmúlt években rengeteg meghatározó változás történt a magyar ingatlanpiacon.
A koronavírus világjárvány hatásai fellendülést hoztak a kertes házak, nyaralók, üdülőövezeti ingatlanok, második otthonok piacán, amelynek a rezsikrach vetett véget és az ingatlanok energiaigénye lett a fő szempont. Mindeközben a hitelkamatok az egekbe szöktek, a bankok szigorítottak az igénylés feltételein és kipörgött a családtámogatások hatása is. Amíg pár éve még özönlöttek a kiköltözők az agglomerációkba, az ország több pontján már nem ez a jellemző. A Pénzcentrum most azt vizsgálta, hogyan alakult a lakóhelyet váltók áramlása Budapestről és más nagyvárosainkból az agglomerációba, vagy éppen a Balatonhoz. A friss számok szerint már korántsem azok a legfelkapottabb vidékek, amelyek néhány éve voltak.
A Központi Statisztikai Hivatal (KSH) friss adatai szerint 2023 januárjában 4 millió 564 ezer fő élt olyan térségben, mely agglomerációnak tekinthető, vagy jelenleg agglomerálódik. Nagyvárosokhoz - pl. Debrecenhez, Szegedhez, Székesfehérvárhoz, Nyíregyházához, stb. - közeli településegyütteseken további 1 millió 654 millió fő élt. Eközben az agglomerációs központokban, vagyis a nagyobb városokban 3 millió 465 ezer fő élt, melyből 1 millió 671 ezer főt tesz ki Budapest lakossága. 2022 januárja óta az agglomerációs lakónépesség átlagosan 0,62 százalékkal csökkent, míg a központi nagyvárosok népessége 0,99 százalékkal. A népességfogyás az egész országra jellemző, azonban ezek szerint a nagyobb városok lakossága nagyobb mértékben fogy, mint a környező településeké. Azonban az sem mindegy, melyik településekről van szó! Egyes nagyvárosokból egyenesen menekülnek a lakók, míg máshol a lakónépesség növekedése figyelhető meg.
Budapest népessége 2,1 százalékkal csökkent, míg a fővárosi agglomerációban 1,24 százalékos csökkenésről beszélhetünk. Ez magasabb, mint az összes agglomerációs központoknál (-0,99%) és az agglomerációs településeken (-0,62%) látható lakónépesség csökkenés. Nem minden agglomerációs térségre jellemző azonban a visszaesés: ez csak a délkeleti és a déli szektor esetében tapasztalható, a keleti szektorban látványos a növekedés is (1,81%) egy év alatt.
Azt viszont hozzá kell tenni, hogy az agglomerációs vizsgálatok, települések felosztását egy régi, közel 20 éves KSH módszertan jelenti. A Budapesti agglomerációhoz még mindig ugyanaz a 80 település tartozik a statisztika szerint, amelyet a 2005. évi LXIV. törvényben meghatároztak, miközben azóta rengeteg változás zajlott a térségben. Ugyanez nemcsak a fővárosi agglomerációra, hanem a többi térségre is igaz - a vizsgált települések listája már némileg elavulhatott.,
Amíg a Győr és Miskolc környéki agglomerációban apad a lakónépesség és az átlagosnál nagyobb ütemben fogy a megyeszékhely lakossága is, addig Pécsen 1,89 százalékos növekedés tapasztalható, a baranyai megyeszékhelyt övező 41 településen pedig 1,4 százalékos a növekedés - jóval átlag feletti. Debrecenben, Dunaújvárosban, Kaposváron, Kecskeméten, Szegeden, Székesfehérváron, Szekszárdon, Tatabányán és Zalaegerszegen ugyancsak a városban, illetve a környező településeken is növekedés látható.
Nyíregyházán és Szombathelyen a nagyvárosi lakosságszám nő, az agglomerációs csökken; Békéscsabán, Egerben, Nagykanizsán, Salgótarjánban, Sopronban, Szolnokon és Veszprémben a központi és környező települések lakónépessége is csökkenő tendenciát mutat. A nagykanizsai, szolnoki, békéscsabai népességfogyás mértéke még a budapestit is túlszárnyalja. A legmeredekebb növekedés pedig Tatabányán és a környező 11 településen érhető tetten.
Érdekes lehet még önmagában megvizsgálni a Balaton térségének agglomerációját is. A KSH statisztikái szerint az 53 vizsgált településen 2,15 százalékos csökkenés mutatkozik. Viszont ez az 53 települést egy még régebbi, a 2000. évi CXII. törvény a Balaton Kiemelt Üdülőkörzet Területrendezési Tervének elfogadásáról és a Balatoni Területrendezési Szabályzat megállapításáról rögzíti. A besorolás szerint az 53 település közé tartozik 13 város is, a balatoni városokra pedig - ahogy a Pénzcentrum egy korábbi részletes elemzéséből kiderült - jellemző a népesség csökkenése. Főként Siófok, Keszthely, Balatonfüred és Balatonboglár népessége csappant meg az elmúlt években. Viszont a falvak között vannak országos szinten is elöl járók, ami a beköltözők arányát illeti.
Az agglomerációs térségek szerkezete már jelentősen átalakult, a községek jellemzően népszerűbbek a kisebb városoknál és - főként a pandémia óta elterjedt távmunka, valamint hibrid munkavégzés hatására - sokkal nagyobb területet fed már le, mint korábban. Több szakértő már úgy látja, hogy a fővárosi agglomeráció már a Velencei-tó mellett fekvő településekig, sőt akár a Balatonig is elér. Vannak továbbá olyan határ menti, felkapott települések is, melyek már nem magyar nagyvárosok, hanem Pozsony, vagy Bécs agglomerációját képezik.
Hová emelkedhetnek még az árak?
A tavaly nyáron rászakadt a magyar lakosságra a rezsipánik és az inflációs horror, mely véget vetett egy lendületes időszaknak az ingatlanpiacon. A magas kamatok elrettentőek voltak azoknak, akik kölcsönből terveztek vásárolni. Így az utóbbi időszakban egyfajta hibernáció következett be, kevés a mozgás, amely az árakra is kihatott. Sokan, akiknek nem sürgős a vásárlás, még mindig kivárhatnak, hátha további csökkenés mutatkozik.
Viszont a kormánynak nagyon nincs ínyére a befagyott ingatlanpiac: presszionálják a bankokat a kamatcsökkentésre, és átalakítják a családtámogatási rendszert: szűkülnek a babaváró feltételei, a városi CSOK helyébe a CSOK Plusz lép. Ezek folyományaként mindenképpen várható némi élénkülés, azt viszont még nem lehet megjósolni, hogy mikor hozhatja a régi formáját a lakáspiac. Így pedig azt sem tudni, meddig maradnak ezen a szinten az ingatlanárak.
"Az idei év eladásai alapján, a fővárosi agglomeráció egészét vizsgálva az északi szektorban lehet a legkedvezőbb átlagos négyzetméteráron ingatlanhoz jutni, itt ugyanis egy közel 100 négyzetméteres otthon megvásárlása 47,5 millió forintból is megoldható. Ennél is kedvezőbb a helyzet Fóton, ahol a 2023-as tranzakciók adatai alapján 404 ezer forintos négyzetméteráron, 44,4 millió forint ráfordításával egy közel 110 négyzetméteres, tágas családi otthon is vásárolható" - derült ki az egyik hazai ingatlanközvetítő friss közléséből.
A szakértők szerint az otthonteremtési támogatások változásai a jövő évtől várhatóan élénkítő hatással lesznek az agglomerációs települések ingatlanpiacára is, a kedvező négyzetméterárak pedig vélhetően számos családot ösztönöznek majd az északi szektor választására. A KSH adatai szerint is az északi szektorban nőtt a lakónépesség, azonban még mindig többen költöztek arányaiban az északnyugati, nyugati, és főként a keleti szektorba. (Pénzcentrum)
