Az autópark és a lakásállomány állapota hűen tükrözi a magyarok „elcsórósodását”

Aki azonban későn lép, akörül elfogy a tér. Az ingatlanárak – főként az új lakások ára – újabb kilövésre készen állnak, ráadásul kevesebb is lesz belőlük, aminek szintén árfelhajtó hatása lehet. Szerintük az állampapír kontra ingatlan meccset hosszú távon utóbbi nyeri.

Bebizonyosodott, hogy óriásit tévedtek azok, akik a mögöttünk hagyott bő másfél évben tapasztalható kedvezőtlen gazdasági környezet hatására az ingatlanárak csökkenésére számítottak. Tény, hogy az áremelkedés üteme jócskán elmaradt az orosz–ukrán háború előtti szintektől, ám nominálisan így is nőttek (még ha reálértéken, a brutálisan elszálló infláció miatt csökkenés is ment végbe egy-két, például a használt lakások piacán).

„Az ingatlanárak még a 2008-as pénzügyi világválságot követően sem csökkentek, pedig akkor nagyon sok hitel tényleges bedőlt – a megnövekedett kamat (CDS felár), valamint a forint svájci frankhoz képest történt óriási gyengülése miatt. Most a forinthiteleknek köszönhetően sokkal kisebb a probléma, így »csak« a kamatfelár okoz gondot, árfolyamveszteség nincs, illetve a bankok is és az emberek is rájöttek, hogy a bebukott hitel senkinek sem jó, ezért inkább átütemeznek, futamidőt hosszabbítanak. Ezért nincs jelentős kényszereladás, ami az árakat lefelé nyomná” – vázolta Csuhay Attila, a többek között ingatlankivitelezéssel, -üzemeltetéssel, valamint, -vagyonkezeléssel foglalkozó GPM Kft. ügyvezető igazgatója.

Tartósan növekedési pályára állhatnak az árak

A főként újlakás-projektekben utazó GPM rámutatott:

Csuhay Attila szerint ennek oka, hogy „az infláció miatt minden új termék ára emelkedik, miért lenne ez másképp a lakásoknál?”

Az igaz, hogy projektek számának visszaesésével párhuzamosan a munkaerőköltség esetében felszabadult némi kapacitásfelesleg – esetleg csökkenés –, viszont az alapanyagárak nőnek az infláció, valamint a forint–euró árfolyamnak való kitettség miatt. A szakember utóbbiról megjegyezte: a tavalyi, akár 420-430-as forint–euró árfolyam nem jött jól az építési projektek számára – tekintve, hogy a legtöbb alap- és építőanyagot importáljuk – az idei 385 körüli kurzus már jobb, ám kérdés, hogy ez így marad-e.

Csuhay Attila rámutatott az újlakás-piac rugalmatlanságára, ami „lassan áll le, de még lassabban indul újra”. Az esetlegesen növekvő lakáskínálat csak lassan tudja beérni a megnövekvő keresletet – ez tartós árnövekedést eredményez. Ráadásul a kínálat visszaesése azt jelenti, hogy mivel kevesebb lakás épül, torzul a benchmark, azaz senki sem mer, vagy tud beruházást elindítani, mert nem lesz mihez mérni a négyzetméterárakat, ebből kifolyólag pedig a projekt költségeit sem, ezáltal a bankok – pontos prognózis híján – nem adnak beruházási hitelt – hívta fel a figyelmet a szakember.

Arról az index is több ízben beszámolt a Központi Statisztikai Hivatal (KSH) adataira hivatkozva, hogy az új építési engedélyek száma csökken – a GPM számításai szerint 2023-ban az előző az építések 84 százaléka valósul meg –, vagyis jelentősen kevesebb projekt indul el. A fejlesztők kivárásának hatására pedig a jelenlegi kínálattal kell beérnie az új lakásba vágyóknak. A magasabb kereslet, kevesebb kínálat keresleti piachoz vezet, aminek árfelhajtó hatása lesz. Az ingatlanfejlesztők nem építenek veszteség mellett, iparági sztenderd – avatott be a szakértő –, hogy a beruházók átlagosan 10-12 százalékos profitrátával dolgoznak egy-egy projektnél.

Hiába brutális, régiós összevetésben le vagyunk maradva

A budapesti új építésű lakások négyzetméterárai 2009 és 2023 között, a 400 ezer forintról 1,2 millió forintra nőttek, azaz 3-szorosára emelkedett az áruk, átlagosan több mint 15 százalékos éves (!) áremelkedés mellett. Ebben szerepe van az általános konjunktúrának, de azt remekül mutatja, hogy az ingatlanértékek jellemzően nőnek – mutatott rá Csuhay Attila.

Budapesten azonban még mindig jóval alacsonyabbak az új lakások átlagárai szomszédainkhoz, a volt kelet-európai blokk fővárosaihoz viszonyítva. *A budapesti belvárosi lakásárak hosszú távon várhatóan követik a szomszédos trendeket. Ez is azt mutatja, hogy 10 éves időtávlatban a budapesti lakások emelkedése várható.

Az új lakások átlagos négyzetméterára fővárosonkénti bontásban (euró/négyzetméter):

Forrás: GPM

2023 első felében a használt lakásárak kismértékű csökkenése, új lakások árának kismértékű növekedése volt látható a hitelkamatok csökkenésével (önkéntes kamatplafon), valamint a kereslet növekedésével várhatóan mindkét szegmens esetében elindulnak felfelé az árak.

Budapest belvárosában (hasonlóan más fővárosokhoz) a lakások véges száma miatt egyre nehezebb lesz lakáshoz jutni. Az értéknövekedés mellett egy belvárosi lakásnál bérbeadásból további 8-10 százalékos éves hozam érhető el (airbnb), így az elmúlt 14 évben évi átlagos 20-25 százalék körüli hozamot termelt egy belvárosi lakás. Ez még a 18 százalékos állampapírhoz képest is kimagasló, de az 5-8 százalékos kamathoz képest meg rendkívüli – mondta az ügyvezető.

Akinek van megtakarítása, a csökkenő kamatok miatt újra elkezd lakást vásárolni és bérbeadás útján hasznosítani, ami megtartja, sőt emeli az árakat, pláne, hogy az újlakás-kínálat nagyon gyorsan szűkül a lassuló/leálló új projektek miatt. Ez a hatás, illetve az infláció miatti általános áremelkedés az új lakások árait felfelé fogja hajtani – ez jelenleg is történik

– tette hozzá Csuhay Attila, szerint a „minőségi cserés projektek” befagynak, vagyis a jobb minőségű lakásokba vágyók nem lépnek, jobb híján megtartják aktuális otthonaikat, ezáltal a minőségi használt lakások is tartják áraikat, sőt, inkább drágulnak.

Állampapír vs. ingatlan

Az állampapírok kiugró kamata 2022–2023-ban a nagyon magas infláció és a gyengülő forint miatt vált szükségessé – a mostani hozamszintek azonban hosszú távon fenntarthatatlanok, ezért az MNB-nek le kell szorítania. Ez az alapkamat – várhatóan 75 bázispontonkénti – vágásával el is indult , az állampapír hozama már most jelentősen elkezdett csökkenni. Ha pedig beigazolódnak az MNB előrejelzései, akkor a jövő januárban kezdődő kamatperiódusban évi 17,75 százalék lehet a kötvény kamata, majd egy évig 4,75 százalék lehet a kamat – ha pedig teljesül a jegybank által kitűzött 3 százalékos inflációs cél, akkor 3,25 százalékon stabilizálódhat a kamatszint. Vagyis az infláció csökkenésével együtt a kötvények kamatai is csökkennek, ami hosszú távon kevésbé lehet vonzó, tekintve, hogy a kötvények futamideje tíz év.

Az ingatlanpiacról történő befektetőelszívásért nagyban „felelős” a Prémium Magyar Állampapír (PMÁP) – mondta Müller István, a Pannon Nyugdíjpénztár helyettes ügyvezetője. Az PMÁP kamatbázisát az éves átlagos infláció adja. Az előrejelzések szerint ez idén 16,5 százalék körüli kamatot jelent, míg jövőre 19-19,5 százalékost, ám 2025-ben ez már csak 5 százalék lesz, 2026–2027-ben pedig még tovább csökken, akár 3,5 százalékra. Az ingatlanbefektetésből származó hozamok pedig már meghaladják ezt a szintet.

A GPM szerint eljött a fordulópont, aki lakásvásárlásban gondolkodik, annak most kell belépnie a piacra. Hiszen

• az állampapírkamat már csökken,
• a lakáskínálat még megfelelő szintet képvisel,
• a lakáskiadásból nagyobb hozam érhető el, mint állampapírkamatból,
• a következő években pedig a szűkös kínálat mellett újabb dinamikus lakásár-emelkedés várható.

Összegezve, nem igaz, hogy a jelenlegi gazdasági környezetben nem érdemes ingatlant vásárolni, épp most érdemes, mivel a későbbiekben az emelkedő árak, illetve a kínálati korlátok miatt nehézkesebb lesz. Kevés új lakásért folyik majd harc a piacon

– hangsúlyozta Csuhay Attila.

Első lakáshoz jutás a kulcs

Az Index korábban több ízben is értekezett arról, hogy lakhatási válság tombol Magyarországon, különösen a fiatalok lakáshoz jutása tűnik reménytelennek. Állami, önkormányzati, ingatlanfejlesztői összefogásra lenne szükség ahhoz, hogy ez a válság enyhüljön.

„Az első lakáshoz jutás a kulcs” – mondta az Index kérdésére Csuhay Attila. A szakértő egyetért azzal, hogy lakhatási válság van, szerinte például a rozsdaövezetek megfelelő rehabilitálása egy jó irány lehet, ehhez azonban minden szereplő összehangolt együttműködésére volna szükség. „Egyszerű lenne a fiatalok itthon tartása: a friss diplomásoknak kedvezményes keretek között kellene lakást biztosítani, amit később vagy visszaad, vagy meg tud vásárolni. Jelenleg azonban nem rendelkezünk elegendő lakással, évente 40-45 ezer lakás építésére volna szükség, ám ekkora számra a rendszerváltás óta nem volt példa” – tette hozzá.

A másik kardinális kérdés a meglévő ingatlanok állapota, ami bőven hagy kívánnivalót maga után, erről az Index is beszámolt korábban.

Az autópark, valamint a lakásállomány állapota hűen tükrözi a magyarok elcsórósodását, ezen a téren (is) jelentős változásokra van szükség

– fogalmazott az ügyvezető. (Index)