Összeomlottak a lakáshitelek

Miközben az MNB irányadó kamata 2 százalékponttal csökkent, az aktuálisan elérhető lakáshitelkamatok nagy átlagban csak 0,4 százalékponttal kerültek lejjebb január óta, és még most is 9% körül járnak. Másfélszer akkora havi törlesztőrészlet vár most a hitelfelvevőkre, mint két éve, a kamatemelések kezdetén. Megnéztük a bankok friss ajánlatait, személyre szabott kalkulációhoz pedig a Pénzcentrum kalkulátorát ajánljuk.

Sokéves mélyponton a piac

Az MNB múlt héten közzétett statisztikái szerint az idei év első öt hónapjában mindössze 204 milliárd forintnyi lakáshitel-szerződést kötöttek a magyar háztartások, ez egy év alatt 69%-os visszaesést, nem mellesleg 7 éves mélypontot jelent, vagyis a CSOK 2016-os bevezetése környékén láttunk ilyen alacsony hitelpiaci aktivitást utoljára. Eközben a babaváró hitelek felvétele 57%-kal, a személyi kölcsönöké 14%-kal múlja alul az egy évvel ezelőttit, tehát a hitelpiaci visszaesés általánosnak mondható.

Miközben az új lakáshitelek darabszáma lényegében a felére, 40 ezerről 20 ezerre esett, a Duna House szintén múlt heti becslése alapján az év első felében a lakástranzakciók darabszáma is majdnem ekkora mértékben csökkent. Összesen 43 987 lakástranzakció történt Magyarországon az első hat hónapban, ami 41%-os visszaesést takar. Míg a lakáshitelpiac 7 éve nem volt ilyen alacsonyan (ráadásul csak nominálértéken), a lakáspiac gyenge tranzakciós adata 9 évre visszatekintő negatív rekordot jelent.

Mit ajánlanak most a bankok?

Mivel a lakástranzakciók mintegy felére vesznek igénybe hitelt a vásárlók, a bankoknál elérhető kamatlábak alapjaiban határozzák meg nemcsak a hitel-, hanem a lakáspiac folyamatait is. A Pénzcentrum kalkulátora alapján nagy átlagban az UniCredit és a MagNet Bank adja legolcsóbban a lakáshiteleket 20 milliós hitelösszeg és 20 éves futamidő mellett, ha nem számítjuk az egyedi kamatkedvezményeket.

Egyértelmű és látványos a drágulás az elmúlt három évre visszatekintve: három és két éve még egyaránt 4,1% volt, tavaly ilyenkor 7,6%, most pedig már 8,7% a legnépszerűbbnek mondható, 10 éves kamatperiódusú lakáshitelek átlagkamata. A változó kamatozású (legfeljebb egyéves kamatperiódusú) lakáshiteleket a bankok döntő többsége időközben kivezette a piacról, ami elsősorban az egyelőre bizonytalan időre velünk maradó kamatstop intézkedés körüli elbizonytalanodással és a differenciált adósságfék-szabályokkal magyarázható.

Kevésbé látványos, de azért már látható a 2022 vége óta bekövetkezett fordulat: az 5 éves kamatperiódusú lakáshitelek átlagkamata januárban, a 10 éveseké decemberben tetőzött, de mára a végig fix lakáshitelek is olcsóbbak lettek. Igaz, az átlagos kamatcsökkenés nem volt jelentős: Miközben az MNB irányadó kamata 2 százalékponttal csökkent, az aktuálisan elérhető lakáshitelkamatok nagy átlagban csak 0,4 százalékponttal kerültek lejjebb január óta, és még most is 9% körül járnak. Ábráinkhoz a Bankmonitor historikus gyűjtését is felhasználtuk.

Az átlagos törlesztőrészletek így is 50%-kal múlják felül a jegybanki kamatemelési ciklus előtti, 2021 júniusi szintet. Ami akkor egy 20 éves, 20 milliós lakáshitel esetében nagy átlagban 122 ezer forint volt, az most 183 ezer forint. Januárban még 188 ezer forint volt, tehát van némi enyhülés.

A futamidő során változatlannak feltételezett kamatszint mellett most már 43-46 millió forintot kell visszafizetni egy 20 milliós lakáshitelnél, 2021 nyarának elején ez még 28-31 millió forint volt. A Portfolio nem olyan régen megjelent cikkében részletesen is bemutatták, miért kell ilyen sokat visszafizetni egy 20 milliós lakáshitelre, és hogy ez a szám (a végig fix kamatozású hitelek esetét leszámítva) nincs előre kőbe vésve.

Hogyan áraznak a bankok?

Rengeteg tényező hatással van arra, melyik bank miként árazza a piaci kamatozású lakáshitelét, és végül milyen palettáról tudnak válogatni az ügyfelek. A legfontosabbak talán

• a bankok közötti versenyt figyelembe vevő üzletszerzési szempontok (megcélzott piaci részesedések),
• az ügyfelek várható fizetőképességét figyelembe vevő kockázati szempontok (várható kockázati költségek),
• a banki forráshoz jutás, az ügyfélszerzés és a hitelnyújtás árát magukba sűrítő költségek (forrásköltségek és működési, értékesítési költségek),
• az e költségek felett elvárt profit (várható profittartalom).

Ahány bank, annyiféle árképzés, a bankközi és állampapírpiaci referenciakamatokhoz viszonyított kamatfelár azonban meglehetősen jó indikátor volt az elmúlt években arra, hogy az általános banki gyakorlatot valamiképp értékeljük. Ez most kicsit másképp néz ki, mint korábban.

Ahogy a fenti ábrán látható, a bankközi kamatok és swaphozamok az utóbbi fél évben már stagnálást, illetve lassú csökkenést mutatnak (hasonló igaz az ábrán nem szereplő állampapírpiaci hozamokra is), ami alapján arra következtethetnénk, hogy a lakáshitelek kamatában is megtörténik a tetőzés. Úgy tűnik, ez be is következett, de nem azokon a kamatszinteken, amelyeken a banki forrásköltségek alapján vártuk volna. Ha megnézzük, hogy alakult az új lakáshitelek kamatfelára, akkor az látható, hogy nem volt még olyan alacsony (legalábbis az elmúlt években) a referenciakamatokhoz képest számított kamatfelára a lakáshiteleknek, mint az utóbbi hónapokban. A hosszú (legalább 5 éves) kamatperiódusú hitelek esetében az MNB úgynevezett kamatváltoztatási mutatói a kamatfordulónap előtt több mint 120 nappal érvényes valamilyen átlagos referenciakamathoz kötve hatalmazzák fel a kamatváltoztatásra a bankokat a fordulónapokon. Ehhez részben igazodva a megelőző 7 hónap átlagos BIRS-ével készítettük el az összevetést alábbi ábránkon. Jól látható, hogy historikusan ennél jóval magasabbak szoktak lenni a lakáshitel-kamatfelárak, most is csak néhány tized százalékpontnyi pozitívumot mutatnak, de már némileg emelkedtek.

Hogy milyen kamatperiódusokat alkalmaznak a bankok, abban szerepe lehet a kamatstopnak is, amely tavaly november óta az 5 éves kamatperiódusú hitelekre is kiterjed. Szabályozási kockázatként nem láthatják előre a bankok, milyen hátrányuk származhat még abból, hogy nem teljesen fix kamatozású hiteleket nyújtanak. Vélhetően ilyen megfontolás is vezette az OTP-t, amikor októberben kivezette a nem végig fix kamatozású lakáshiteleit, de például az MBH Bank is úgy döntött, hogy nem kínál 5 éves kamatperiódusú lakáshitelt, legújabban pedig, július 1-jével a CIB Bank is felfüggesztette 5 éves kamatperiódusú lakáshitelét.

Ahogy a fenti adatok, úgy az MNB legutóbbi hitelpiaci adatai is azt mutatják, hogy a hitelfelvevők nagy átlagban 9% körüli kamattal vesznek fel mostanában piaci kamatozású lakáshitelt. (A legfeljebb 5 éves kamatperiódusú lakáshitelek kamatlábát az MNB nekünk küldött válasza alapján a lakás-takarékpénztáraknál felvett hitelek torzították néhány hónapig erőteljesen lefelé.)

(Portfolio)