Tényleg van-e elővásárlási joga a fővárosnak a Rákosrendezőre, és ha van, akkor képes lesz-e érvényesíteni azt? – merült fel a héten, miután kiderült: az állam úgy adta el a Rákosrendező nagy részét egy dubaji befektetőnek, hogy az egyik érintett telekre a fővárosi tulajdonú Budapesti Közművek Nonprofit Zrt.-nek elvileg elővásárlási joga van.
A tisztánlátást nem könnyíti meg, hogy Karácsony Gergely szerint egyértelmű az elővásárlási joguk, a nemzeti vagyonkezelő és Nagy Márton nemzetgazdasági miniszter szerint azonban egyértelmű, hogy nincs ilyen. Lázár János építési és közlekedési miniszter azonban megint mást mondott és feltételeket szabott volna fővárosnak a jog érvényesítéséhez.
A szerződésből tudták meg, hogy megvehetnék az egészet
A történet ott kezdődött, hogy hétfőn kiderült, a magyar állam tulajdonában lévő Magyar Nemzeti Vagyonkezelő Zrt. eladta a Rákosrendező 85 hektárt kitevő nagy részét a dubaji Mohamed Alabbar tulajdonában lévő Eagle Hills Zrt.-nek.
Az adásvételi szerződést kedden tették fel az internetre, és nem sokkal később Karácsony Gergely főpolgármester egy sajtótájékoztatón bejelentette: a szerződés tanulmányozásakor észrevették, hogy a Fővárosi Önkormányzat egyik cégének elővásárlási joga van a területre. Arról is beszélt, hogy ezzel a joggal élni fognak és szívesen kifizetik a vagyonkezelőnek az 50,9 milliárd forintos vételárat, amiben a dubajiakkal megegyeztek.
Karácsony bejelentése után nem sokkal Lázár János építési és közlekedési miniszter „készek vagyunk tárgyalni” feliratú képet posztolt a Facebookra, amely mellé azonban azt írta, hogy Karácsonyék csak egy 5000 milliárdos csekk bemutatásával érvényesíthetik az elővásárlási jogukat. Lázár a bejegyzésben arra utalt, hogy az elővásárlási jog csak akkor érvényesíthető, ha a jogosult fejlesztési vállalásokat is tesz – ami jól hangzik, de jogilag nonszensz.
Később a szerződő Magyar Nemzeti Vagyonkezelő is reagált, az ő álláspontjuk szerint az elővásárlási joggal rendelkezők azért nem élhetnek ezzel a jogukkal, mert a magyar kormány és az Egyesült Arab Emírségek közötti nemzetközi szerződés ezt kizárja. Egészen pontosan arra hivatkoznak, hogy a nemzetközi szerződés kihirdetéséről szóló „2024. évi XXI. törvény szerint az ingatlan kizárólag olyan jogalany számára értékesíthető, amelyet az Egyesült Arab Emírségek – a Kormány határozatában kiadott előzetes írásbeli hozzájárulásával – vevőként kijelölt”.
Vagyis az MNV szerint az említett törvény értelmében az Egyesült Arab Emírségek jelöli ki a vevőt, ez a törvény pedig felülírja az elővásárlási jogot. Az MNV közleménye ugyan nem részletezi, pontosan miért gondolják így, de a polgári törvénykönyvre és a vonatkozó joggyakorlatra hivatkoznak. Kicsivel később Nagy Márton is megszólalt a témában, aki szó szerint megismételte, amit az MNV közölt.
Igen ám, csakhogy nem ilyen egyértelmű, hogy egy törvény felülírhatja a hatályos magyarországi polgári törvénykönyvet.
Az egész területre vonatkozik az elővásárlási jog
Az első kérdés az, hogy a fővárosi tulajdonú BKM Zrt. elővásárlási joga vajon csak arra a telekre vonatkozik, amelynek a tulajdoni lapjára ez be van jegyezve, vagy a szerződés miatt az egész Rákosrendezőre. Ducsay Zsuzsanna ingatlanügyekben jártas jogász a Telexnek azt mondta, erre tételes jogi szabályozás nincs, de a Kúria egy véleménye szerint egy ilyen szerződésnél alapvetően együtt mozog az ingatlanok sorsa, vagyis nincs olyan, hogy a vevő megvesz nyolc telekből hetet, a maradék egyet pedig megveheti, akinek elővásárlási joga van rá.
Ezt ráadásul egyértelműen kimondja a kedden nyilvánosságra került szerződés is, amely szövege szerint az az ott felsorolt „valamennyi ingatlan tulajdonjogának együttes átruházására irányul jogi értelemben oszthatatlan szolgáltatásként”. Vagyis a szerződés is kizárja, hogy az ingatlanok egy része szálljon át a vevőre, amiből az következik, hogy az elővásárlási jog tulajdonosának a teljes területre van elővásárlási joga.
Elvileg a magyar jogszabályok vonatkoznak rá
A másik kérdés az elővásárlási jog és a nemzetközi megállapodás alapján írt törvény közötti viszonyt érinti. Ducsay Zsuzsanna erről elmondta, hogy a nemzetközi szerződések és a nemzeti jog viszonya egy létező jogi probléma, aminek nagyon speciális a megítélése, és alkotmánybírósági határozatok is vannak arról, hogy pontosan mikor melyik előbbre való.
Ennek részeként potenciálisan előfordulhat, hogy egy nemzetközi szerződés felülírja a nemzeti jogot, most azonban szerinte ez nem áll fenn.
Ducsay szerint ugyanis az MNV által is idézett, nemzetközi szerződésről szóló magyar törvény teljesen egyértelműen a magyar jogszabályok keretei közé helyezi a vevő kijelölésének lehetőségét. A törvénynek az a része, amit az MNV a közleményében nem idézett, így szól: „a Projekt megvalósításához szükséges ingatlanokat (fejlesztési területet) az Egyesült Arab Emírségek által – a magyar kormány határozatában kiadott előzetes írásbeli hozzájárulásával – kijelölt gazdálkodó szervezetnek értékesíti – ha és amennyiben azt a vonatkozó magyar jogszabályok lehetővé teszik – közbeszerzés vagy pályáztatás nélkül, de összhangban a nemzeti jogszabályokkal.”
Vagyis az említett törvény szerint a vevőt a magyar kormány előzetes hozzájárulásával az emírségekbeli kormánynak kell kijelölnie, de csak ha ezt a magyar jogszabályok lehetővé teszik. A törvény annyi eltérést enged a magyar szabályoktól, hogy a vevőt az emírségekbeliek közbeszerzés vagy pályáztatás nélkül jelölhetik ki.
Bele van írva a szerződésbe
Az MNV és az Eagle Hills közötti szerződésben ráadásul egyértelműen szerepel, hogy az MNV tájékoztatta a vevőt arról, hogy a budapesti közműcégnek az egyik ingatlanra elővásárlási joga van. Az Eagle Hills pedig saját maga kötötte a fizetést ahhoz, hogy az elővásárlása jogosultak nyilatkoznak arról, hogy lemondanak az elővásárlási jogukról. Ducsay szerint ebből az következik, hogy az Eagle Hills maga sem vitatta az elővásárlási jogok fennállását.
A fővárosi cégnek egyébként azért van elővásárlási joga az egyik telekre, mert az egyik azon álló épület a tulajdonában van. A polgári törvénykönyv szerint ugyanis, ha egy telek és a rajta lévő épület tulajdonosa különbözik, akkor azokon mindkét irányba elővásárlási jog van. A jogalapba jogász forrásunk szerint tehát nem lehet belekötni.
Az is fontos szempont, hogy az ingatlan-nyilvántartási eljárás során (ami a tulajdonjog földhivatali bejegyzését jelenti), a földhivatal nem az adásvételi szerződés tartalmát nézi, hanem azt, hogy rendelkezésre áll-e az elővásárlási jog jogosultjának nyilatkozata, vagy fennáll-e olyan körülmény, ami miatt úgy lehet tekinteni, hogy nem él a jogosult az elővásárlási jogával (pl. nem válaszolt a nyilatkoztatási kérelemre a megadott határidőben).
A Főváros egy háttérbeszélgetésen azt közölte a Telexszel, hogy az elővásárlási joggal rendelkező BKM Zrt. egyáltalán nem kapott nyilatkoztatási kérelmet. Ducsay Zsuzsanna szerint enélkül a földhivatal elvileg nem tudja átírni a tulajdonjogot az Eagle Hills Zrt.-re, ami további akadály lehet az ügyben.
Garancsiék elővásárlási joga erősebb lehet
Az ügyvéd szerint viszont az is kérdés, hogy a BKM hogyan tud, vagy tudna élni az elővásárlási jogával, ha jelzi, hogy élne vele. Ha ugyanis elfogadjuk, hogy nekik a teljes projektterületre érvényes elővásárlási joguk van, akkor ugyanilyen jog illeti meg a Stockton Zrt. nevű céget, amely elvileg szintén élhetne azzal.
Sőt, Ducsay Zsuzsanna szerint a Stockton elővásárlási joga erősebb, mint a BKM-é, mivel annak más a jogforrása. A közműcégnek ugyanis csak azért van ilyen joga, mert épülete van az állami tulajdonú telken, a Stocktonnak azonban azért, mert tulajdonostárs. Vagyis, ha mindketten élnének az elővásárlási jogukkal, akkor a terület végül a Stocktonnál köthet ki – már ha a cég ki akar fizetni 50,9 milliárd forintot a területért.
Erről az opcióról pedig valószínűleg más is értesült, a Stocktont ugyanis január elsején megvásárolta Garancsi István és egy Habony Árpád köréhez tartozó cég. Erről először Jámbor András ellenzéki parlamenti képviselő, majd a Válasz Online számolt be. A lap azt is megjegyzi, hogy az Eagle Hillst az adásvételben az az ügyvédi iroda képviseli, amelyet szerintük „szikével sem lehet leválasztani Garancsi Istvánról”.
Itt azonban jön egy csavar. Hiába venné meg ugyanis a Stockton a telket, a fővárosi közműcégnek továbbra is elővásárlási joga maradna rá, hiszen az a helyzet nem szűnne meg, hogy valaki más telkén álljon az ő épületük. Ducsay Zsuzsanna szerint az is lehetséges forgatókönyv, hogy a Stockton megvásárolja a területet, majd olyan drágán adja tovább, amennyiért a fővárosi cég már biztosan nem tudja megvenni.
Karácsony Gergely mindenesetre csütörtökön bejelentette, hogy a főváros mindenképpen perre megy az elővásárlási joga érvényesítéséért. Ducsay szerint egy ilyen per biztosan eltartana pár évig, vagyis az akkor is évekig húzódhat az eljárás, ha a pert a fővárosi cég végül elvesztené.
Gulyás Gergely miniszterelnökséget vezető miniszter a csütörtöki kormányinfón azt mondta: a nemzetközi szerződés kihirdetéséről szóló törvény miatt se a BKM-nek, se a Stocktonnak nincs elővásárlási joga. (Telex)
